22. März 2023 – Radio Brocken

Klima

Energienachweis für Ihr Haus: Für wen zur Pflicht?

Besitzen Sie mindestens eine Immobilie und haben noch keinen Energieausweis? Doch wofür brauchen Sie einen und wo bekommen Sie den her?

Pflicht für Verkäufer und Neu-Vermieter von Immobilien

Nach dem Gebäudeenergiegesetz braucht fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, einen Energieausweis. Dieser Ausweis wird auf jeden Fall benötigt, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Dieses Dokument ist für Kauf- und Mietinteressenten sehr wichtig, denn diese sollen damit über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden.

Sind Sie Eigentümer, müssen Sie den Energieausweis aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Wenn Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Ist Ihre Immobilie bereits seit einiger Zeit vermietet, haben Ihre Mieter daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Es gibt auch Ausnahmen der Ausweispflicht, so etwas sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern davon befreit. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Sie als Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentumsgemeinschaften dagegen haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Hier wird in der Ermittlung der Energiekennwerte unterschieden.

Bedarfsausweis

Hier werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche), den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.

• Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner.
• Nachteil: Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises hängen stark davon ab, wie exakt und aufwändig die Person, die den Ausweis ausstellt, die Daten erhebt. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.

Verbrauchsausweis

Bei diesem Ausweis müssen auch die Adresse und die Nutzfläche, vor allem aber die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist, oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

• Vorteil: Die Datenerhebung ist in der Regel wesentlich einfacher und weniger fehleranfällig. Deshalb ist der Verbrauchsausweis auch oft die billigere Variante. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
• Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der Bewohner und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen werden nicht erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.

Es kann auch sein, dass es nicht möglich ist, einen Verbrauchsausweis zu erstellen. Beispielsweise wenn dezentral über Etagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde. Für Neubauten wird aber grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Alle Einzelheiten zu den Ausweisen finden Sie hier: Energieausweis

Bedarfsausweis (Seite 2)

Wann muss der Ausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung der Immobilie muss der Ausweis vorliegen. Sollte allerdings keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, - spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressent dies fordern. Auch kann der Energieausweis bereits als Aushang bei der Besichtigung des Objekts vorgelegt werden.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.

Kein Energieausweis = Ordnungswidrigkeit

Legt ein Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vor, gilt dies gemäß GEG als Ordnungswidrigkeit. Daher haben Kauf- oder Mietinteressent das Recht, den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

In den einzelnen Bundesländerns ist die Zuständigkeit für Energieausweise unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Lassen Sie es als Vermieter bzw. Verkäufer nicht darauf ankommen, denn Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Wo bekomme ich einen Energieausweis her?

Den Energieausweis dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis ausstellen. Dazu zählen beispielsweise Ingenieure, Architekten, Physikern oder Handwerker, wie Schornsteinfeger. Allerdings gibt es hier kein amtliches Zertifikat der Zulassung. Der Ausweis ist dann für 10 Jahre gültig.

Achten Sie auf seriöse Anbieter, denn es gibt auch hier schwarze Schafe. Vergleichen Sie daher immer verschiedene Angebote und informieren Sie sich über die jeweilige Fachkenntnis. Achten Sie auch darauf, dass Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben, die eventuell entstehende Ansprüche abdeckt, sollte der Ausweis fehlerhaft sein.

Berechtigte Aussteller finden Sie ebenfalls auf der Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena).

Alle wichtigen Hinweise und Informationen hierzu finden Sie auch hier.

Kosten für einen Energieausweis

Energieausweise werden schon für unter 100 Euro angeboten. Wollen Sie nur einen Verbrauchsausweis, dann kommen Sie mit dem meistens günstiger weg als mit einem Bedarfsausweis, weil bei ihnen der Aufwand für die Datenerhebung geringer ist. Allerdings sind sie auch nicht so aussagekräftig.

Wie teuer es im Einzelfall wird, hängt von der Komplexität des Gebäudes ab, also von der Gebäudegröße, dem Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Bauteile, dem Heizsystem und den vorliegenden Bauunterlagen. Eine Energieberatung ist bei beiden Ausweisarten nicht inbegriffen.

Prüfen Sie auf jeden Fall Billiganbieter! Werden Energieausweise unter 25 Euro angeboten, sind es in der Regel Verbrauchsausweise, die online angeboten werden. Hier wird alles online erledigt, ohne das der Aussteller vor Ort die Immobilie begutachten kann. Das ist zwar zulässig, aber es gibt oft bereits bei der Datenerhebung erhebliche Mängel. Dann ist der Ausweis häufig fehlerhaft. Soll ein Ausweis ohne eine Vor-Ort-Begehung ausgestellt werden, sollten Sie die Angebote sorgfältig prüfen und vergleichen.

^{Quelle: Verbraucherzentrale}